L’art. 474 c.p.c. attribuisce all’atto pubblico una rilevanza che va oltre la sua particolare efficacia probatoria. Gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge rientrano infatti tra i titoli esecutivi previsti dal secondo comma, n. 3, della disposizione.
La distinzione rispetto alla scrittura privata autenticata è particolarmente importante. Quest’ultima costituisce titolo esecutivo per le obbligazioni aventi ad oggetto somme di denaro in essa contenute; per l’esecuzione forzata per consegna o rilascio, invece, il terzo comma dell’art. 474 c.p.c. richiama i titoli di cui ai nn. 1 e 3 e, dunque, per quanto riguarda i titoli stragiudiziali, l’atto pubblico.
L’atto pubblico può pertanto assumere una funzione di particolare interesse quando dal contratto deriva un obbligo di consegnare o rilasciare un immobile.
La locazione stipulata per atto pubblico
Un’applicazione significativa riguarda il contratto di locazione.
Nella prassi la locazione viene normalmente stipulata mediante scrittura privata. Tuttavia, la stipulazione per atto pubblico notarile presenta un vantaggio ulteriore: l’obbligo del conduttore di rilasciare l’immobile alla cessazione del rapporto può risultare da un titolo già idoneo, ricorrendone i presupposti, a fondare l’esecuzione per rilascio ai sensi dell’art. 474 c.p.c.
La differenza pratica è rilevante.
Con un ordinario contratto di locazione, qualora il conduttore non restituisca l’immobile, il locatore deve normalmente ottenere un titolo esecutivo giudiziale, ricorrendo, quando ne sussistano i presupposti, al procedimento di licenza o convalida di sfratto previsto dagli artt. 657 e seguenti c.p.c.
Con la locazione stipulata per atto pubblico, invece, il titolo esecutivo può essere già costituito dal contratto notarile. Il proprietario può quindi, nelle ipotesi in cui l’obbligo di rilascio sia certo ed esigibile, evitare il preventivo procedimento giudiziale necessario alla formazione del titolo e procedere sulla base dell’atto pubblico.
Ciò non significa, tuttavia, che venga eliminata l’esecuzione forzata. Se il conduttore non rilascia spontaneamente l’immobile, sarà comunque necessario procedere all’esecuzione per rilascio ai sensi degli artt. 605 e seguenti c.p.c.
Il vantaggio consiste dunque nell’avere predisposto il titolo esecutivo già al momento della stipulazione del contratto, evitando di doverlo ottenere successivamente in sede giudiziale.
La consegna differita nella compravendita immobiliare
Un’altra applicazione di notevole interesse riguarda la compravendita immobiliare con consegna differita, fattispecie tutt’altro che rara nella prassi notarile.
Può accadere, ad esempio, che le parti stipulino immediatamente il contratto definitivo e trasferiscano la proprietà, ma convengano che il venditore conservi temporaneamente la disponibilità materiale dell’immobile, impegnandosi a consegnarlo all’acquirente entro una determinata data.
In questi casi assume particolare importanza che nell’atto pubblico sia formulato in maniera chiara l’obbligo del venditore di consegnare e rilasciare l’immobile entro il termine convenuto.
Se, alla scadenza, il venditore non adempie spontaneamente, l’acquirente può beneficiare dell’efficacia esecutiva dell’atto pubblico ai sensi dell’art. 474, secondo comma, n. 3, e terzo comma, c.p.c., senza dover necessariamente instaurare preventivamente un giudizio diretto esclusivamente a ottenere un titolo per la consegna.
La previsione assume particolare utilità proprio perché la consegna differita è frequente nella pratica: il venditore può avere necessità di alcune settimane o mesi per liberare l’immobile, completare un trasloco o acquistare una nuova abitazione. L’acquirente, tuttavia, ha interesse a non rimanere privo di una tutela efficace qualora il termine concordato non venga rispettato.
L’atto pubblico consente così di coniugare la flessibilità dell’accordo sulla consegna differita con una più intensa tutela dell’acquirente.
In più, a rafforzamento dell’obbligo di rilascio può essere prevista una clausola penale che consiste in un importo prestabilito che il venditore dovrà versare al compratore in caso di mancato rilascio del bene alla scadenza pattuita.
Una funzione preventiva dell’atto pubblico
Locazione e compravendita con consegna differita mostrano con particolare evidenza una funzione dell’atto notarile talvolta sottovalutata.
L’atto pubblico non serve soltanto a documentare con particolare certezza un rapporto giuridico: può anche predisporre anticipatamente il titolo per la futura tutela esecutiva.
Nella locazione, ciò può evitare al proprietario di dover ottenere successivamente un titolo giudiziale per il rilascio, con risparmio di costi e di tempi. Nella vendita con consegna differita, può consentire all’acquirente di fondare direttamente sull’atto notarile l’esecuzione dell’obbligo di consegna.
In entrambi i casi resta ferma, qualora l’obbligato non adempia spontaneamente, la necessità di seguire il procedimento di esecuzione forzata per consegna o rilascio.
Il vantaggio dell’atto pubblico è dunque più preciso: non elimina l’eventuale esecuzione, ma può eliminare il giudizio necessario a procurarsi il titolo per iniziarla.
È sotto questo profilo che l’art. 474 c.p.c. attribuisce all’atto pubblico un’importante funzione di tutela preventiva, particolarmente apprezzabile nei contratti nei quali la futura disponibilità materiale dell’immobile costituisce un elemento essenziale dell’equilibrio negoziale.
