Il preliminare trascritto: perché conviene farlo e quali tutele offre
Nel percorso di acquisto di un immobile, il contratto preliminare di compravendita (spesso chiamato
“compromesso”) rappresenta un passaggio fondamentale: venditore e acquirente si impegnano a stipulare
il contratto definitivo a determinate condizioni.
Accanto al preliminare “semplice”, la legge italiana offre uno strumento di tutela particolarmente efficace,
ancora non sufficientemente conosciuto dal pubblico: il preliminare trascritto.
Cos’è il preliminare trascritto
Il preliminare trascritto è un contratto preliminare stipulato con atto notarile (o scrittura privata
autenticata) e trascritto nei Registri Immobiliari.
La trascrizione rende il preliminare opponibile ai terzi, producendo effetti di grande rilievo pratico per
l’acquirente.
Perché la trascrizione è così importante
La funzione principale della trascrizione è quella di proteggere l’acquirente da eventi pregiudizievoli
successivi alla firma del preliminare, ma anteriori al rogito definitivo.
In particolare, il preliminare trascritto tutela l’acquirente da:
- Vendite dello stesso immobile a terzi
- Iscrizioni ipotecarie
- Pignoramenti
- Procedure concorsuali o fallimento del venditore
Se uno di questi eventi si verifica dopo la trascrizione del preliminare, non pregiudica i diritti
dell’acquirente, che potrà comunque ottenere il trasferimento dell’immobile alle condizioni pattuite.
Un esempio concreto
Immaginiamo che un acquirente firmi un preliminare e versi una caparra significativa. Prima del rogito, il
venditore subisce un pignoramento o vende l’immobile a un altro soggetto.
- Con un preliminare non trascritto, l’acquirente rischia di perdere l’immobile e dover avviare una
lunga azione giudiziaria. - Con un preliminare trascritto, l’acquirente è giuridicamente protetto: la sua posizione prevale sugli
eventi successivi.
Quanto dura la tutela
La trascrizione del preliminare produce i suoi effetti:
- per un massimo di tre anni, se il contratto definitivo non viene stipulato prima;
- oppure fino alla trascrizione del rogito, che “assorbe” quella del preliminare.
È quindi uno strumento ideale quando tra preliminare e definitivo intercorre un periodo di tempo
significativo.
Quando è particolarmente consigliato
Il preliminare trascritto è fortemente consigliabile in alcune situazioni tipiche:
- Acquisto di immobili in costruzione
- Prezzo pagato in parte prima del rogito
- Tempi lunghi tra preliminare e definitivo
- Venditore persona giuridica o operazioni complesse
- Immobili gravati da vincoli o con situazioni da regolarizzare
Il ruolo del notaio
La trascrizione del preliminare è possibile solo con l’intervento del notaio, che:
- verifica la titolarità e la libertà dell’immobile;
- controlla la conformità urbanistica e catastale;
- redige l’atto in forma idonea alla trascrizione;
- garantisce la correttezza giuridica dell’operazione.
Il notaio, quindi, non è un costo aggiuntivo, ma un presidio di legalità e sicurezza in una fase delicata dell’acquisto.
Un investimento in sicurezza
Il costo della trascrizione del preliminare è contenuto se rapportato al valore dell’immobile e alle
conseguenze che evita.
Si tratta, a tutti gli effetti, di un investimento in tranquillità.
Conclusioni
Il preliminare trascritto è uno strumento di tutela efficace, moderno e previsto dalla legge per proteggere
l’acquirente immobiliare.
Valutarne l’utilizzo, con il supporto del notaio, significa ridurre i rischi e affrontare l’acquisto con maggiore
serenità.
