La compravendita con il mutuo

LA COMPRAVENDITA CON IL MUTUO

LA COMPRAVENDITA: NOZIONE E NATURA GIURIDICA

La compravendita è il tipo di contratto maggiormente utilizzato nella prassi, in particolare nel settore dei trasferimenti immobiliari.
Essa si configura come il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà o di un altro diritto verso il pagamento di un prezzo.
Con riferimento alla natura giuridica, la compravendita può essere definita come un contratto:

• Consensuale: che si perfeziona con il consenso legittimamente manifestato dalle parti contraenti;
• Ad effetti reali: il trasferimento o la costituzione della proprietà o di un altro diritto reale si producono al momento della conclusione del contratto;
• Bilaterale: a prescindere dal numero di soggetti coinvolti, i centri di interesse sono sempre essenzialmente due, ovvero la parte alienante e la parte acquirente;
• Con attribuzioni corrispettive o sinallagmatico: in quanto ciascuna prestazione è causa dell’altra;
• Commutativo: è possibile valutare ex ante l’entità del vantaggio e del sacrificio di ciascuna parte;
• Istantaneo: poiché l’esecuzione della prestazione si esaurisce in un unico contesto, ossia nel momento in cui si verifica il trasferimento.

STRUTTURA

Con riferimento alla struttura della compravendita, sono necessari degli elementi imprescindibili:

• L’accordo tra le parti: in quanto il contratto si perfeziona nel momento in cui il proponente, ovvero colui che ha avanzato la proposta di vendita, ha la conoscenza dell’accettazione dell’altra parte e trovano applicazione le norme che disciplinano il contratto in generale, ovvero gli artt. 1326 e ss codice civile. Nella vendita ad effetti reali, il perfezionamento dell’accordo è sufficiente per il prodursi dell’effetto traslativo; mentre nella vendita obbligatoria è necessario il verificarsi di fatti ulteriori (es. avveramento di un evento dedotto in condizione);
• La causa: nel contratto di compravendita si identifica nello scambio di un diritto verso un corrispettivo pecuniario, ossia con il pagamento del prezzo;
• L’oggetto: l’oggetto immediato del contratto consiste, da parte del venditore, nell’obbligo di trasferire il diritto e da parte dell’acquirente, nell’obbligo di pagare il prezzo.
  L’oggetto mediato, invece, si identifica, da un lato, nel bene o meglio nel diritto sul bene trasferito; dall’altro, nella somma corrisposta a titolo di prezzo.

LA VENDITA OBBLIGATORIA

Dalla vendita ad effetti reali si distingue la vendita ad effetti obbligatori, la quale si verifica in tutti i casi in cui il trasferimento, invece, di essere ultimato al momento della conclusione del contratto, si perfeziona in un momento successivo, anche se vi è stata la manifestazione del consenso da entrambe le parti.

Il momento successivo, quello in cui il contratto produce i suoi effetti, coincide con l’avverarsi di un ulteriore fatto o con il compimento di un ulteriore atto che, incidendo sul rapporto di vendita già costituito, determina l’effetto traslativo.

Nella categoria della vendita obbligatoria rientrano: la vendita di bene altrui ex art. 1478 codice civile; la vendita di bene futuro ex art. 1472 codice civile; la vendita di genere; la vendita alternativa e la vendita con riserva della proprietà ex artt. 1523-1526 codice civile.
Ciò che accomuna tutti questi contratti è la produzione di effetti obbligatori immediati ed effetti reali differiti.

IL MUTUO

Accade frequentemente che, quando ci troviamo di fronte ad una vendita obbligatoria, il pagamento del prezzo o parte di esso viene effettuato mediante la richiesta di un mutuo, ovvero di un prestito che viene concesso all’acquirente da una banca o da un istituto di credito autorizzato.

La stipula del mutuo avviene attraverso un contratto di mutuo, anch’esso per atto notarile, spesso contestuale o successivo alla stipula dell’atto di compravendita.

Il prestito di denaro viene concesso da una banca o da un istituto di credito al mutuatario, che può essere o l’acquirente stesso del bene o un altro soggetto che fa da garante al pagamento del prezzo.

Lo scopo del contratto di mutuo è quello di finanziare l’acquisto dell’immobile, il quale viene ipotecato dalla banca come garanzia del prestito e l’ipoteca verrà cancellata solo dopo il saldo completo del debito.

IL COLLEGAMENTO TRA COMPRAVENDITA E MUTUO

In questi casi, il contratto di compravendita e il contratto di muto sono collegati, venendosi a creare un cd. collegamento negoziale necessario. Questo collegamento tra compravendita e mutuo si articola nelle seguenti fasi:

• Accordo Preliminare: si firma un contratto preliminare o una proposta d’acquisto, eventualmente vincolata all’ottenimento del mutuo, che deve essere accettata dal venditore;
• Richiesta del Mutuo: l’acquirente richiede il mutuo alla banca o ad altro istituto di credito, fornendo i documenti richiesti, primo tra tutti una relazione notarile preliminare;
• Stipula Contestuale: il giorno del rogito notarile, l’acquirente, il venditore e il rappresentante della banca si recano dal notaio, ma se il mutuo è unilaterale, non è necessaria anche la presenza del rappresentante della banca;
• Firme: il notaio legge e fa firmare sia l’atto di compravendita che l’atto di mutuo;
• Pagamento e Ipoteca: la banca eroga le somme previste dal mutuo contestualmente al rogito di compravendita e alla concessione dell’ipoteca da parte dell’acquirente; dopodiché, il notaio procede all’iscrizione dell’ipoteca sui registri immobiliari per tutelare la banca.

In sintesi, la compravendita formalizza il passaggio di proprietà e il mutuo attribuisce il denaro necessario per l’acquisto tramite con la banca che viene garantita con ipoteca sull’immobile.

VANTAGGI NEL RICHIEDERE UN MUTUO PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE

I principali vantaggi di chiedere un mutuo per l’acquisto di un immobile, il più delle volte ad uso abitativo, sono: poter acquistare un immobile senza disporre subito dell’intera somma, beneficiare delle agevolazioni fiscali come la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi nel caso dell’acquisto di una prima casa, accedere a condizioni di finanziamento più convenienti rispetto ad altri tipi di prestito grazie alla garanzia ipotecaria ed, infine, sfruttare il Fondo di garanzia per la prima casa per ottenere un finanziamento più elevato o per la copertura del 100% del valore dell’immobile, specialmente per i giovani under 36.