Premessa
La mediazione civile e commerciale rappresenta oggi uno degli strumenti più efficaci di composizione delle controversie. Sempre più frequentemente, tuttavia, l’accordo raggiunto dalle parti non si limita a disciplinare obbligazioni di natura patrimoniale, ma contiene attribuzioni aventi ad oggetto beni immobili o diritti reali.
In tali ipotesi emerge il delicato rapporto tra l’accordo di mediazione e l’intervento del notaio, chiamato a garantire la conformità dell’operazione all’ordinamento, la sicurezza della circolazione immobiliare e la corretta esecuzione degli adempimenti pubblicitari e fiscali.
Il tema presenta rilevanti implicazioni pratiche poiché investe l’individuazione del titolo traslativo, il momento di produzione degli effetti reali, la struttura dell’atto notarile e il corretto coordinamento tra procedimento di mediazione e funzione notarile.
L’efficacia dell’accordo di mediazione
L’art. 12 del D.Lgs. n. 28/2010 attribuisce all’accordo di mediazione sottoscritto dalle parti e dagli avvocati efficacia esecutiva.
Quando l’accordo concerne uno degli atti previsti dall’art. 2643 c.c., il legislatore richiede tuttavia l’autenticazione delle sottoscrizioni da parte di un pubblico ufficiale a ciò autorizzato affinché possa procedersi alla trascrizione.
Il controllo notarile
Quando l’accordo è destinato alla pubblicità immobiliare, il notaio è chiamato a svolgere verifiche che investono l’intera operazione negoziale.
Tra queste assumono particolare rilievo:
- l’identificazione delle parti;
- la capacità e la legittimazione a disporre;
- la verifica della titolarità dei diritti;
- la continuità delle trascrizioni;
- la conformità catastale ove richiesta;
- la presenza delle dichiarazioni urbanistiche previste dalla legge;
- gli adempimenti antiriciclaggio;
- il corretto trattamento tributario dell’operazione.
Proprio l’ampiezza di tali controlli ha alimentato il dibattito circa il ruolo dell’atto notarile successivo alla mediazione.
Il rapporto tra accordo di mediazione e successivo atto notarile
Uno dei profili più delicati riguarda la struttura giuridica dell’operazione quando l’accordo conciliativo preveda il trasferimento, la costituzione o la modificazione di diritti reali immobiliari.
Nella pratica professionale possono individuarsi differenti modelli operativi.
L’accordo immediatamente traslativo
Secondo una prima impostazione, l’accordo di mediazione contiene già tutti gli elementi richiesti per il perfezionamento del negozio dispositivo.
In tale prospettiva il consenso traslativo si forma all’interno della procedura di mediazione e l’effetto reale si produce con la sottoscrizione dell’accordo.
L’autenticazione notarile rappresenta il presupposto necessario per l’accesso alla pubblicità immobiliare.
La soluzione valorizza la funzione conciliativa della mediazione e la piena autonomia negoziale delle parti.
L’atto notarile ripetitivo
Una diversa tecnica redazionale consiste nella stipula di un successivo atto pubblico o di una scrittura privata autenticata che riproduca integralmente il contenuto dispositivo dell’accordo conciliativo.
In questo modello l’accordo definisce la controversia e individua l’assetto di interessi perseguito dalle parti, mentre il trasferimento viene formalmente realizzato mediante il successivo atto notarile.
L’atto pubblico contiene una nuova manifestazione del consenso traslativo e costituisce il titolo destinato alla trascrizione.
La soluzione consente al notaio di effettuare preventivamente tutte le verifiche richieste dall’ordinamento prima della produzione dell’effetto reale.
Occorre tuttavia evitare che il secondo atto venga configurato come negozio autonomo e indipendente rispetto all’accordo conciliativo, poiché ciò potrebbe generare incertezze sia sul piano civilistico sia sul piano fiscale.
L’atto notarile esecutivo dell’accordo
Nella prassi si riscontra frequentemente una soluzione intermedia.
L’accordo di mediazione contiene l’obbligo delle parti di procedere ad una determinata attribuzione patrimoniale, mentre il successivo atto notarile realizza l’effetto traslativo in esecuzione di quanto concordato.
In tale prospettiva il verbale di mediazione costituisce il presupposto negoziale dell’operazione e l’atto pubblico ne rappresenta il momento attuativo.
Dal punto di vista redazionale l’atto notarile dovrebbe:
- richiamare espressamente il verbale di mediazione (che viene per prassi allegato).
- Ricostruire sommariamente la controversia definita dalle parti;
- individuare gli obblighi assunti nel procedimento conciliativo anche richiamando il verbale allegato;
- precisare il collegamento funzionale tra i due atti.
La chiarezza di tale collegamento assume particolare rilevanza sia ai fini interpretativi sia ai fini fiscali.
Profili fiscali
I profili tributari meritano particolare attenzione.
L’art. 17 del D.Lgs. n. 28/2010 prevede specifiche agevolazioni fiscali per gli atti del procedimento di mediazione, ma tali disposizioni non eliminano la necessità di individuare correttamente il trattamento tributario dell’operazione immobiliare concretamente realizzata.
Occorre infatti verificare:
- quale sia l’atto fiscalmente rilevante;
- quale sia la corretta qualificazione dell’operazione;
- l’applicabilità delle imposte di registro, ipotecaria e catastale;
- l’eventuale assoggettamento ad IVA;
- la spettanza di benefici e agevolazioni fiscali.
Particolare attenzione deve essere prestata alle ipotesi in cui il procedimento conciliativo si inserisca in controversie ereditarie, divisionali o riguardanti comunioni immobiliari, nelle quali la qualificazione dell’accordo può incidere significativamente sul regime impositivo.
A seguito della riforma Cartabia, il verbale contenente l’accordo conciliativo beneficia dell’esenzione dall’imposta di registro entro il limite di valore di euro 100.000; per l’eventuale eccedenza trova applicazione l’imposta secondo il regime proprio del negozio posto in essere. In presenza di una pluralità di attribuzioni autonomamente rilevanti, la franchigia deve essere ripartita proporzionalmente tra i diversi negozi o beni in funzione del rispettivo valore, secondo l’impostazione accolta anche dagli studi del Consiglio Nazionale del Notariato.
L’art. 17 del D.Lgs. n. 28/2010 prevede inoltre una generale esenzione dall’imposta di bollo e da ogni spesa, tassa o diritto relativo al procedimento di mediazione. Sul piano applicativo, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che l’agevolazione si estenda anche alle imposte ipotecarie e catastali.
Sotto il profilo fiscale l’accordo di mediazione può qualificarsi come un involucro esterno, la linea guida su cui basarsi, ma ogni negozio giuridico in esso concordato e contenuto deve essere autonomamente valutato e soggetto a propria imposizione.
Si pensi al caso in cui si intenda sciogliere una divisione ereditaria mediante stralcio divisionale ed uno dei condividenti intende cedere all’altro la proprietà di un suo bene personale.
E’ chiaro che l’atto sconterà le imposte tipiche dello stralcio (1% sul valore della massa da assegnare) nonché quelle del trasferimento immobiliare che, se avviene verso corrispettivo sarà soggetto alle imposte tipiche della compravendita immobiliare con conseguente possibilità di utilizzare il meccanismo del prezzo valore e le agevolazioni prima casa ove ne ricorrano i presupposti, mentre se avviene in assenza di corrispettivo (al mero scopo di derimere la lite) sarà assoggettato alle imposte tipiche della donazione.
